شاید گذر شما هم بنگاه های املاک افتاده باشد. آنجایی که برای خرید ملک یا فروش و رهن و اجاره قرار است دست در دست مشاوری امین بگذارید تا ملکی برای شما بیابد یا ملک شما را به بهترین قیمت برای شما به فروش برساند. در اینجاست که ریش و قیچی همیشه در دست آن فرد محترم است و مشتری با هزارخواهش و تمنا به مشاور سعی می‌کند که بهترین خانه را در ارزان ترین حالت ممکن برای او معامله کند و فروشنده هم با خواهش و تمنا از مشاور می خواهد که ملک اش را به بالاترین قیمت ممکن به مشتریان قالب کند.

در حالت عادی معامله انجام می شود و نرخ مصوب البته دلبخواهی در بسیاری اوقات از مشتریان اخذ می شود که البته به آن حق کمیسیون می گویند و در آخر سرهم با سلام و صلوات پرونده ملک بسته می شود و حاضران بنگاه را ترک می کنند ولی آنچه هر دو خریدار و فروشنده را می چزاند، حق کمسیونی است که امروزه به هیچ چیز قبل از آن شبیه نیست.

حق دلالی یا حق کمسیون این روزها به حدی گران شده است که هر جنبده ای را به هوس می اندازد که درس و بحث و کار و تولید خود را رها کرده و یک مغازه اجاره کند و با یک سماور قدیمی رنگ پریده و چای های کهنه جوش مشتریان را به بنگاه بکشد و با اپلیکیشن های جدید آنها را برای خرید و فروش ملک ترغیب کند و پول های میلیونی را از دو طرف بگیرد و با سلام و صلوات آنها را راهی کند.

حق کمیسیون چیست؟

مشاورین در بخش خودرو و املاک، در بنگاه ها، نقش واسطه و همچین راهنمای با تجربه در معاملات را به عهده دارند و به ازای خدماتی که ارائه می دهند مبلغی تحت عنوان حق کمیسیون از دو طرف معامله دریافت می کنند.

این مبلغ حق الزحمه مشاورین به سبب خدمات ارائه شده توسط آنها در زمان معاملات است و میزان آن بسته به ارزش خودرو یا ملک معامله شده در معاملات مختلف، متفاوت شده و بر اساس اصولی مشخص، تعیین می شود. در این میان آگاهی از چگونگی تعیین حق کمیسیون و همچنین قوانین مربوط به آن مانع از ایجاد مشکلاتی هر چند کوچک خواهد بود.

بنگاه‌های معاملات ملکی

بنگاه های معاملات ملکی، دفاتری هستند که مشاورین املاک در آن، نقش واسط در معاملات ملکی را دارند و لذا به عنوان واسط بین خریدار و فروشنده و یا مستاجر و مالک واقع شده و خدماتی را به هر دو طرف معامله ارائه می دهد و به سبب خدمات ارائه شده از سوی آنها،  از حقوقی برخوردار هستند که توسط اتحادیه صنف مربوطه تعیین و رسیدگی می شود. در این میان مشاورین املاک در معاملات ملکی مختلف مانند خرید و فروش، رهن و اجاره، معاوضه، مشارکت و یا پیش فروش های مختلف حاضر شده و با معرفی دوطرف به یکدیگر و انجام معامله در دفتر و بنگاه شخصی خود مبلغی را دریافت می کند که به عنوان درآمد آنها از بنگاه ملکی مربوطه شناخته می شود.

حق کمیسیون املاک و انواع آن

حق کمیسیون املاک در معاملات مختلف قابل دریافت است و بسته به نوع معامله و ارزش ملک معامله شده و همچنین شهر مربوطه، متفاوت بوده و لذا از انواع مختلفی برخوردار است. حق کمیسیون به عبارتی درآمد مشاورین املاک از بنگاه های ملکی می باشد که هر چه تعداد معاملات و ارزش ملک معامله شده بالاتر باشد، درآمد آنها نیز بالاتر خواهد بود. این مبلغ و نحوه محاسبه آن، در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش و یا رهن و اجاره که بیشترین معاملات ملکی را شامل می شوند متفاوت بوده و موارد زیر را شامل می شود.

همانطور که گفته شد حق کمیسیون توسط مشاورین املاک به سبب خدماتی که ارائه می دهند دریافت می شود و میزان آن توسط اتحادیه مربوطه تعیین و ارزش گذاری می شود.

این مبلغ برای معاملات خرید و یا فروش ملک در تهران، به گونه ای است که برای معاملاتی تا سقف ۵۰۰ میلیون، ۰.۵ درصد از قیمت ملک تحت عنوان حق کمیسیون از هر دوطرف معامله دریافت می شود و در صورتی که ارزش ملک معامله شده از ۵۰۰ میلیون بالاتر باشد ۰.۲۵ درصد از مبلغ مازاد قیمت ملک به حق کمیسیون اضافه می شود. علاوه بر این در تمامی معاملات ۹درصد نیز تحت عنوان مالیات در یافت می شود.

لازم به ذکر است این مبلغ از هر دوطرف معامله دریافت خواهد شد یعنی ۰.۵ درصد ارزش ملک از فروشنده و ۰.۵ درصد هم از خریدار ملک مربوطه دریافت می شود. به عنوان مثال اگر ملک معامله شده دارای ارزشی برابر با ۶۰۰ میلیون باشد، برای این ملک تا ۵۰۰ میلیون حق کمیسیون، ۰.۵ درصد محاسبه شده و برای ۱۰۰ میلیون بالاتر، ۰.۲۵ درصد محاسبه می شود. مجموع این مبالغ و ۹ درصد مالیات در پایان معامله از فروشنده و خریدار اخذ خواهد شد.

نحوه محاسبه حق کمیسیون رهن کامل ملک

مبلغ کمیسیون در معاملات رهن کامل براساس مبلغ بدست آمده از تبدیل رهن به اجاره محاسبه می شود بطوری که به ازای هر یک میلیون تومان رهن ۳۰هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود و بر اساس مبلغ بدست آمده ۲۵ درصد به عنوان حق کمیسیون از طرفین دریافت می شود. علاوه بر این مبلغ ۹ درصد مالیات نیز برای معامله مربوطه در نظر گرفته می شود.

به عنوان مثال اگر ملکی ۷۰ میلیون تومان رهن کامل شده باشد حق کمیسیون آن برابر با ۵۷۲,۲۵۰ می شود که باید توسط هر یک از طرفین معامله بصورت جداگانه پرداخت شود.

نحوه محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک

مبلغ کمیسیون برای رهن و اجاره ملک به گونه ای است که ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرده و سپس مجموع آن با مبلغ اجاره بها را در ۲۵ درصد ضرب میکنند تا مبلغ کمیسیون بدست آید. به این مبلغ ۹ درصد مالیات نیز افزوده می شود.

وضعیت در قم چگونه است؟

در این بین سری به داوود اسماعیلی رئیس صنف مشاوران املاک استان قم زدیم تا از کم و کیف پرداخت حق کمیسیون در قم بپرسیم که او نیز در این باره گفت: تنها نیم درصد از مبلغ معامله مسکن حق مشاوران املاک است.
وی بیان کرد: طبق نرخنامه مصوب کمیسیون نظارت، مشاوران املاک در هر معامله خرید و فروش حق دریافت تنها نیم درصد از مبلغ معامله را دارند و همه موظف به نصب نرخنامه و اجرای آن می‌باشند.
وی افزود: این درصد برای دیگر معاملات از جمله رهن و اجاره متفاوت است به این نحو که در اجاره ۳۰ درصد و در رهن به ازای هر یک میلیون تومان ۶ هزار تومان دستمزد بنگاه‌داران است.
اسماعیلی اظهار کرد: این نرخ به هیچ وجه در بالا نگه‌داشتن قیمت مسکن تأثیر نداشته و در صورت مشاهده دریافت بیش از این نرخ توسط بنگاه‌داران، مورد متخلف از طرف صنف مشاوران املاک محکوم و به تعزیرات فرستاده می‌شود.

وضعیت در واقعیت چه شکلی است؟

امروز متاسفانه پدیده شوم افزایش بی رویه و بی حساب و کتاب ملک و مسکن و زمین در قم به شکلی اسفناک شده است که داد پیر و جوان رو درآورده است. اما در این بین بنگاهی ها و مشاوران املاک چه سهمی دارند؟ رئیس صنف املاک قم که این مساله را رد می کند ولی هیچ کس نمی تواند از نقش فعال بنگاه های املاک در ارتقای قیمت زمین و ملک در محلات مختلف به سادگی بگذرد.

در گزارش قبلی به این سراغ املاکی های رفتیم که کاملا تصریح داشتند که سوداگران ملک و املاک در قم این چنین می کنند و با اعلام قیمت های پرت در مناطق مختلف هر هفته و هرماه درصدی به قیمت املاک اضافه میکنند. البته اگر بتوانیم بگوییم که این افراد املاکی های واقعی نیستند واقعا چه کسانی هستند؟ چه کسانی هستند که بیکار نشسته اند وقیمت ملک را بالا و پایین می کنند؟

این سوال را باید از چه کسی پرسید که چگونه مشاوران از افزایش قیمت ملک ها سود نمی برند ولی برای معامله یک ملک سه میلیاردی که یک نفر به یک نفر دیگر می فروشد باید میلیون ها تومان به عنوان حق کمیسیون به بنگاه داده شود؟ در این میان مشاور چه خدمت خارق العاده ای باید انجام بده که چنین ملکی که قطعا با اجبار هم به فروش نرفته و میل صددرصدی مالک و خریدار در میان بوده نصیب او شود؟

این درحالی است که خود مشاور نقش مهمی در جوش دادن این معامله نداشته باشد. وقتی خود مشاور ملک را پیدا و برای آن خریدار پیدا کند هم نرخ ها متفاوت می شود. نکته دیگر اینکه برخی اوقات بده بستان های بین مالک و مشاور هم نقش تعیین کننده ای در قیمت ملک برای فروش دارد که بازهم روی قیمت تمام شده ملک موثر است.

هر عقل سلیمی این را می داند که ارتقای قیمت ها اگر برای قشر جوان نانی نداشته برای کسانی که واسطه این خرید و فروش هستند نان فراوانی داشته است. البته شاید بتوان گفت که بخشی از آن هم طبیعی و قانونی هم هست ولی آیا مسئولان نباید به این مساله هم فکر کنند که این رانت بزرگ چگونه می تواند فعالان بخش دلالی مسکن را تحریک کند که روز به روز قیمت املاک ارتقا یابد تا حق کمسیون بهترین نصیب آنها شود؟